Le site de votre agence immobilière belge est-il conforme ? Les mentions IPI qui manquent presque partout

Quand j'ai présenté le Club Immobilier dans le décryptage d'origine, je l'ai décrit en une ligne comme « un agent agréé IPI », un fait qui me servait à établir qu'il s'agissait d'une vraie agence accréditée, pas d'une officine douteuse. Je ne suis jamais revenu vérifier ce que ce fait implique pourtant : le site d'un agent agréé IPI est légalement tenu d'afficher des informations précises sur cet agrément, et la plupart des sites d'agences que j'ai croisés ne le font pas.

Contrairement au problème du bandeau cookies dont j'ai parlé il y a quelques jours, ce n'est pas une règle française de la CNIL : elle est belge, elle vient du même institut professionnel (IPI/BIV) qui délivre l'agrément, et 2026 se trouve être l'année où l'Inspection économique belge mène un contrôle de tout le secteur qui porte exactement là-dessus.

La règle, en une phrase

Le site de tout agent immobilier agréé IPI doit afficher un ensemble précis d'informations, à chaque fois, et pas seulement enfoui une fois dans une page de « mentions légales » que personne n'a écrite après le lancement et que personne n'a ouverte depuis.

Selon l'article XII.6 §1 du Code de droit économique et l'article 20 du code de déontologie de l'IPI, le site d'un agent agréé (et, selon les propres recommandations de l'IPI, ses profils sur les réseaux sociaux aussi) doit montrer :

1. Le titre professionnel, suivi du numéro d'agrément IPI : « agent immobilier intermédiaire », « syndic » ou « régisseur », selon le cas, avec le numéro lui-même.
2. Le numéro d'entreprise(Banque-Carrefour des Entreprises), précédé de « TVA BE » si l'agence est assujettie à la TVA.
3. Le nom de la compagnie d'assurancequi couvre la responsabilité civile professionnelle de l'agence.
4. Les coordonnées de l'autorité de contrôle, c'est-à-dire l'IPI lui-même.
5. Le pays où l'agrément a été délivré : la Belgique.
6. Une référence au code de déontologie de l'IPIauquel l'agent est soumis.

Rien de tout ça n'est une paraphrase d'un blog marketing. Ce sont les recommandations publiées par l'IPI pour ses membres, tirées directement de l'organisme professionnel qui délivre l'agrément et fait respecter la règle.

Pourquoi 2026 précisément

L'IPI a signalé publiquement que le SPF Économie (l'inspection économique fédérale belge) mène une campagne de contrôle générale dans le secteur immobilier à partir de février 2026 environ. Le périmètre ne se limite pas aux mentions des sites : il couvre aussi les règles d'affichage des prix, l'inscription correcte à la BCE sous les bons codes NACEBEL, le respect de l'arrêté royal sur les contrats d'intermédiation et les obligations anti-blanchiment. Mais les mentions obligatoires des sites sont explicitement citées parmi les points contrôlés, et l'IPI se coordonne avec le SPF Économie sur ce sujet.

Ne pas afficher les mentions requises est considéré comme un manquement déontologique au titre de l'article 20 du code de déontologie de l'IPI. La chambre disciplinaire de l'IPI peut sanctionner ce manquement sur une échelle qui va de l'avertissement à la radiation du tableau professionnel. Je rapporte cette échelle telle que l'IPI la décrit, sans y associer de montant en euros, parce que je n'en ai aucun que je puisse défendre. Contrairement aux amendes de la CNIL sur les bandeaux cookies citées la semaine dernière, je n'ai pas trouvé de sanction financière fiable et précise liée à ce manquement en particulier, donc je n'en invente pas.

Ce que j'ai vraiment vérifié chez le Club Immobilier, et ce que je n'ai pas vérifié

Voici la version honnête : je n'ai aucun constat à rapporter sur les mentions légales du Club Immobilier, et je ne vais pas en fabriquer un. Le décryptage d'origine utilisait « agent agréé IPI » comme simple marqueur de crédibilité dans le premier paragraphe. Il n'a jamais ouvert le pied de page du site ni cherché une page de mentions légales pour vérifier si les six éléments ci-dessus étaient réellement présents, et je n'avais aucun moyen de le revérifier en direct au moment d'écrire cet article. Contrairement à l'article sur le bandeau cookies, où j'avais un constat précis et déjà documenté à rapporter, celui-ci, c'est la règle et la checklist, pas un constat nominatif sur un site nommé. Le dire clairement compte plus pour moi que de remplir cette section avec une affirmation que je ne peux pas étayer.

Ce que je peux dire de mon expérience générale d'audit de sites de petites entreprises, sans en faire un chiffre que je n'ai pas mesuré : la page de « mentions légales » est souvent la page la moins entretenue de tout un site. Elle est écrite une fois, en général copiée-collée d'un modèle, au lancement, et rarement revue, même quand l'agence change d'assureur, de structure, ou met à jour tout le reste du site lors d'une refonte.

La vérification en cinq minutes pour votre propre site

Ouvrez votre site et regardez à deux endroits : le pied de page, et toute page « Mentions légales » dédiée accessible depuis celui-ci. Vérifiez les six éléments :

1. Votre titre professionnel et votre numéro IPI, écrits en toutes lettres, et pas seulement un logo ou un badge qui suggère l'agrément sans le numéro à côté.
2. Votre numéro d'entreprise, précédé de « TVA BE » si vous êtes assujetti à la TVA.
3. Le nom de votre assureur en responsabilité civile professionnelle : le vrai nom de la compagnie, pas seulement la mention « assuré ».
4. Les coordonnées de l'IPIen tant qu'autorité de contrôle, et pas seulement un lien vers ipi.be sans contexte.
5. La Belgique, indiquée comme pays où votre agrément a été délivré.
6. Une référence au code de déontologie de l'IPI : une mention ou un lien suffit, inutile de le reproduire en entier.

Si votre refonte s'est faite vite et que cette page a été copiée-collée d'un vieux modèle, ou pire, n'a jamais existé, c'est la correction de conformité la plus rapide de tout ce blog : c'est du texte, pas du design, et ça ne coûte rien à corriger une fois qu'on sait ce qui doit y figurer.

Si vous êtes plutôt une agence française

Autre pays, autre régulateur, autre règle : je ne vais pas fusionner les deux en un paragraphe et prétendre que c'est la même chose. Les agences françaises relèvent du cadre de la Loi Hoguet : un numéro de carte professionnelle délivré par la CCI, une mention de la garantie financière qui couvre les fonds des clients et, depuis avril 2017, l'obligation d'indiquer clairement sur chaque annonce si les honoraires de l'agence sont à la charge de l'acheteur ou du vendeur, et quelle part du prix ils représentent. Au moment d'écrire cet article, je n'avais pas creusé la règle française assez loin pour en tirer une checklist aussi précise que celle ci-dessus sans risquer une erreur de détail ; je la signale donc ici comme une obligation réelle et distincte à vérifier sur votre propre site. Je l'ai depuis traitée dans un article dédié aux mentions Loi Hoguet.

Ce que je ne vous dis pas

Je ne suis pas avocat, et rien de ce qui précède n'est un conseil juridique. Le cadre IPI comme le cadre de la Loi Hoguet ont des cas particuliers, des exceptions selon les structures juridiques et des détails qu'un professionnel de la conformité relèverait et que je ne relèverai pas. Ce que je vous ai donné, c'est la version pratique : le même genre de contrôle structurel que je ferais sur n'importe quelle partie d'un site avant une refonte, appliqué ici à une page que la plupart des agences ne regardent jamais deux fois.

Une note honnête sur les résultats :je n'ai aucune donnée sur la part des sites d'agences belges qui échouent réellement à ce contrôle, et je ne vais pas inventer de pourcentage. Ce que j'ai, c'est la règle publiée par l'IPI, la déclaration de l'IPI selon laquelle le SPF Économie la contrôle en 2026, et une vraie raison documentée de penser que ça vaut cinq minutes : le site d'une agence réellement accréditée qui n'affiche pas l'agrément qu'il est légalement tenu d'afficher envoie le même signal silencieux qu'une année de copyright périmée : personne ne tient vraiment le site à jour.

Où ça s'insère si vous préparez déjà une refonte

Ce sujet sort un peu des huit chapitres de mon guide : je les ai construits autour de la conversion et de l'identité, et les mentions légales ne relèvent ni de l'une ni de l'autre. Si vous refaites votre site de toute façon, l'endroit le moins coûteux pour l'intégrer est le cahier des charges lui-même : ajoutez « mentions IPI à jour, vérifiées par rapport à la liste de ipi.be » comme critère de recette en une ligne, de la même façon que je suggère d'ajouter le contrôle du bandeau cookies. Ça ne coûte rien à votre développeur de le faire correctement du premier coup, et c'est exactement le genre d'élément qu'un cahier des charges générique d'agence web, celui que la plupart des agences copient-collent encore, ne pense jamais à inclure.

Hamza BenjaabaWeb designer et développeur no-code, spécialisé dans les sites d'agences immobilières et de commerces de services locaux. Le fait « agent agréé IPI » de cet article vient de mon propre audit d'origine du site du Club Immobilier ; je n'ai pas revérifié sa page de mentions légales pour cet article, et je le dis clairement plutôt que de laisser entendre un audit que je n'ai pas fait. La règle de l'IPI et la campagne de contrôle 2026 du SPF Économie sont tirées directement des pages publiées par l'IPI.